YL-2020-004

仪府办发〔2020〕8号

仪陇县人民政府办公室

关于印发《仪陇县物业管理办法》的通知

各乡镇人民政府、度门街道办事处，县级相关部门，各相关单位：

《仪陇县物业管理办法》已经县十七届人民政府第72次常务会议审定同意，现印发你们，请认真贯彻落实。

仪陇县人民政府办公室        

2020年9月1日

仪陇县物业管理办法

第一章  总  则

第一条  为规范物业服务和监督管理活动，维护各方合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》《南充市物业管理条例》等法律法规精神，结合我县实际，特制定本办法。

第二条  本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过选聘物业服务企业等形式，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业区域内公共环境卫生和相关秩序的活动。

第三条  本办法所称物业管理区域是指按照城镇规划地块划分、具有一定聚居人口的小区。鼓励相邻小区组建物业管理区域，联合成立业主委员会，共同选聘物业服务企业。

第四条  全县物业小区分A、B、C类，实行分类管理、分类考核，其中A类为2010年以后县城建成的物业小区，B类为2010年以前县城建成物业小区（包括县城有物业的安置区，乡镇、街道有物业的小区），C类为无物业小区（业主自治或社区代管的小区）。

第二章  职能职责

第五条  县政府成立县物业管理工作领导小组，由县长任组长，县委、县政府分管领导任副组长，乡镇人民政府（街道办事处）、县纪委监委、人民法院、综合执法、住建、公安、发改、财政、自然规划、市监、卫健、人防、消防、房地产服务中心和水电气视讯营运单位为成员单位。县物业管理领导小组办公室设在住建局，由住建局局长兼任办公室主任，房地产服务中心负责办公室日常工作。领导小组办公室负责贯彻执行国、省、市物业管理相关法律、法规，结合本县实际制定物业管理相关政策、标准；建立完善物业管理考核体系，明确各方主体职责，协调物业管理各方关系；推动物业管理活动中监督、指导、管理、考核、奖惩等相关工作的落实；完成领导小组交办的其他工作。

第六条  物业管理工作领导小组成员单位应当按照以下职责分工，切实履职尽责，促进全县物业管理规范化、标准化。

（一）县纪委监委负责监督物业管理工作领导小组各成员单位履职履责情况，严肃查处公职人员、企事业人员在物业管理工作中不作为、乱作为、慢作为以及收受贿赂、以权谋私等违纪违规行为。

（二）县人民法院负责参与调解建设单位、物业企业、业主委员会、业主四方主体及与之相关的第三方责任人因物业管理发生的民事纠纷，快审快结民事案件并给予法律援助。

（三）县住建部门负责全县物业管理工作的监督、指导；对违规装修、破坏房屋结构安全，建设工程质量、配套设施不达标，消防设施不完善等行为进行调查处理；负责消防设施设备的设计审查及验收工作；做好房地产开发企业、装饰装修企业的资质和信用信息管理工作；负责建设工程质量和物业配套工程的综合验收；受理调处相关信访投诉。

（四）县综合行政执法部门负责依法查处建设单位违反规划行为；依法查处小区业主违法改建、搭建、圈占小区绿地等公共区域及违规装修等行为。

（五）县公安部门负责指导智慧安防小区建设，对物业服务企业履行治安防范情况实施监督检查；依法查处和打击物业管理区域内偷盗抢劫、打架斗殴、寻衅滋事等影响公共安全的治安刑事案件行为；依法查处其它违法行为。

（六）县自然资源和规划部门负责指导建设单位按标准科学合理配置物业服务用房、健身游乐场地及设施、停车位等配套基础设施，满足业主生产生活需求。

（七）县发改部门负责物业服务市场价格监测，每三年开展一次物业服务成本监审调查，并向社会公布物业服务成本。

（八）县财政部门负责落实老旧小区改造相关经费保障，按照事权与财权相匹配的原则，合理安排物业管理专项经费用于物业服务业发展。

（九）县卫健部门负责居民饮用水卫生监测工作。

（十）县人防部门负责物业管理区域内人民防空工程的建设、监督及维护维修管理工作。

（十一）县市监部门负责物业管理区域内电梯、压力容器等特种设备的安全监管工作；负责物业收费价格投诉调处工作。

（十二）县消防救援大队负责监督相关责任单位落实消防安全责任制和消防设施设备维护，依法查处消防安全违法行为。

（十三）县房管部门负责物业管理法律法规、政策规章的宣传和培训工作；加强物业企业、业委会、业主的监管和考核；组织落实物业管理用房、设施设备配套等相关配套设施设备的承接查验和备案工作，做好物业管理招投标监管、备案及物业服务等检查工作；协助乡镇人民政府（街道办事处）对物业管理活动中的投诉进行调查、处理。

（十四）乡镇人民政府（街道办事处）负责建立完善本辖区物业管理工作制度；具体指导、监督、落实物业管理相关法律法规、规章制度；落实辖区内老旧小区整治，推进物业管理全覆盖；组织指导依法成立业主大会并选举产生业主委员会和监事会（监事）；监督业主大会、业主委员会和监事会（监事）依法履行职责；参与物业企业、业委会、业主的监管和考核；牵头组织召开辖区物业管理工作联席会议；调处本辖区物业管理纠纷；组织协调物业企业进（退）场的验收和交接等工作。

（十五）社区居民委员会（村民委员会）负责协助乡镇人民政府（街道办事处）做好辖区物业管理工作；组织指导本辖区业主大会和监事会（监事）的筹备、召开、选举工作；协调指导业主大会选聘物业服务企业；在符合条件的小区组建党的基层组织，以党建引领小区物业管理工作；在乡镇人民政府（街道办事处）的指导下，对未成立业主委员会的或业主委员会人数不足总数的二分之一的小区，代行业主委员会职责、落实小区物业服务组织；协助处理物业管理服务中的矛盾纠纷，引导业主理性维权、依法维权；参与物业企业、业委会的监管和考核。

（十六）水电气视讯营运单位对小区供水、供电、供气等安装使用的材质应满足规范使用年限，截面尺寸、管径及水压、用电负荷、气压应满足使用要求，确保运行正常。

第七条  建立物业管理纠纷三级联合调解机制，成员单位依据各自职能职责参与物业管理矛盾纠纷调处。对物业管理活动中发生的各类矛盾纠纷，由社区居委会组织业主委员会、业主代表、物业企业、专业经营单位协调解决；社区居委会不能协调解决的问题，由乡镇人民政府（街道办事处）组织相关责任主体协调解决；确属重大矛盾纠纷且乡镇人民政府（街道办事处）不能协调解决的，由乡镇人民政府（街道办事处）报告县物业管理工作领导小组办公室协调处理。

第三章  建设单位管理

第八条  建设单位应严格按照小区规划方案和审查合格的施工图进行规划和建设，并按照《仪陇县新建小区景观及配套设施建设管理办法》相关要求高标准建设小区绿化、电梯、消防、车位、管网、二次供水等配套设施。物业设施配套不齐全、建设不达标的由县住建局责令建设单位整改到位，整改不到位的由建设单位承担全部责任。

第九条  经规划主管部门规划核准，由房地产开发企业建成，且经规划验收确认用于停放汽车的车位，属房地产开发企业所有。地下车位本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位自营或者依法进行转让、租赁。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属业主共有。

第十条  建设单位实施小区消防安装工程前应将设计方案报县住建局审查备案，消防设施设备鼓励采用行业一线品牌且材质符合相关技术标准。已完工消防安装工程须经县住建局验收合格后方能投入使用，县消防救援大队负责消防系统运行与维护监督检查。

第十一条  建设单位应当按照物业总建筑面积2‰的标准，且最低不少于100平方米（其中业主委员会议事办公用房最低不少于30平方米）配置物业管理用房。物业管理用房应当为地面以上的能独立使用、能够确权的房屋；没有配置电梯的物业，物业管理用房楼层不得高于四层。

第十二条  建设单位出售新建房屋前，应当制定临时管理规约，并送县综合行政执法部门、房地产服务中心备案，管理规约不得损害公共利益及第三方利益；在销售商品房时应向买受人明示前期物业服务合同和临时管理规约，并由买受人书面确认。

第十三条  建设单位在销售商品房时，应当向买受人公布物业区域内规划车位的数量、租售计划和价格，并在商品房买卖合同中约定。

第十四条  建设单位在房屋交付时，应当向买受人提供房屋质量保证书和商品房使用说明书，并按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业保修责任，在物业管理区域内公布维修联系电话和地址。

第十五条  住宅小区在整体综合验收之日起（分期验收的以最后一期综合验收时间为准），一年以内由建设单位负责小区物业设施设备的维护管理，一年期满后方能移交给物业服务企业（有质量保修期限规定的从其规定）。

第十六条  小区房屋及其他构筑物、各类配套设施在质量保修期内发生质量问题的，由建设单位督促施工、安装、设备供应等有关单位及时履行保修责任。

第四章  物业企业管理

第十七条  前期物业由建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业，并签订前期物业合同。物业企业在前期物业合同存续期内履职情况好、服务质量优、业主认可度高的，或在年度考核中获得三等奖及以上的，乡镇人民政府（街道办事处）、社区优先推荐承接后期物业服务业务。鼓励业主大会采用招投标方式选聘物业服务企业。物业服务企业应在签订物业服务合同之日起三十日内，向房地产服务中心备案。

第十八条  物业服务企业承接物业前，县房地产服务中心组织建设单位、属地社区、物业服务企业对小区道路及公共通道、楼梯、电梯前厅、屋面等物业共用部位，消防、电梯等物业共用设施设备，以及景观绿化、小区管网等配套设施进行物业承接查验，查验发现的问题由县住建局责令建设单位及时整改，整改合格后方能办理移交。

第十九条  前期物业服务收费实行政府指导价，具体标准由县发改部门会同住建部门制定。其他物业服务收费实行市场调节价，由物业服务合同签订双方自行约定。物业收费提倡按年度结算，一年收取一次。

建立物业服务费正常调整机制，物业服务收费标准根据经济发展水平、物价指数、服务成本等实际情况适时调整。

业主大会与物业服务企业可综合考虑实际成本支出和服务质量等因素，对物业服务收费标准进行调整。物业服务企业不得擅自调整或变相调整物业服务收费标准；确需调整的，应当提前15天在物业区域内按栋公示拟调价方案及理由、成本变动情况等相关资料。拟调整的物业服务收费标准须经业主大会同意后，签订协议确认。

第二十条  物业企业应优先聘请有物业从业经验或经专业培训具备一定专业技能的工作人员，工作人员须具备能正常履职的身体条件，年龄不宜超过60岁。

第二十一条  物业服务企业应当履行下列义务:

（一）以服务业主为宗旨，提高服务质量和水平；

（二）按照物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、绿化、共用部位及共用设施设备日常维修养护等服务；

（三）定期向业主公布物业服务费用的收支情况；

（四）接受业主委员会和业主的监督；

（五）协助有关部门提供社区服务，开展社区文体活动；

（六）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告；

（七）协助调解业主间的物业纠纷；

（八）应对突发事件期间，服从统一指挥，在乡镇人民政府（街道办事处）指导下配合居（村）民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。

（九）法律、法规规定或物业服务合同约定的其他义务。

第二十二条  物业服务企业应明确告知业主、物业使用人和施工方装饰装修注意事项及禁止行为，并加强巡查。对装饰装修存在的违章搭建、破坏房屋结构、阻断各类管线、损毁公共设施、擅改外观风貌等违法违规行为予以劝阻、制止；对劝阻、制止无效的应及时报告相关执法部门。

第二十三条  因物业企业造成下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业区域：

（一）物业服务合同依法、依约解除的；

（二）物业服务合同期满未续约，业主大会书面通知退出的；

（三）法律、法规规定其他不得继续从事物业服务活动的情形。

第二十四条  物业企业有下列情形之一的，由县住建局约谈企业主要负责人，对其评先评优予以限制约束，并视情况由乡镇人民政府（街道办事处）、社区（村）居民委员会指导业委会按程序依法解除物业合同：

（一）对业主合法投诉不解决被新闻媒体负面报道，造成恶劣社会影响的；

（二）因管理不到位，引发重大群体性事件或越级上访事件，影响社会稳定，造成恶劣社会影响的；

（三）物业服务过程中发生重大安全责任事故，造成严重后果的。

第二十五条  物业服务企业退出物业区域前应及时办理以下事项：

（一）移交代管的业主公共收益；

（二）移交业主共有设施设备运行、保养、维修、改造资料；

（三）移交承接查验资料；

（四）移交保管的物业档案、物业服务档案等资料；

（五）实行筹金制的，移交服务期间的财务档案和结余资金；

（六）移交物业服务办公用房、物业管理设施设备用房；

（七）移交其他应当移交的资金、资料和物品，清退预收、代收的有关费用，撤出物业区域内的物业服务人员；

（八）法律、法规规定的其他事项。

物业服务企业拒不退出物业区域的，业主委员会或者业主可向乡镇人民政府（街道办事处）和县住建部门报告，向公安机关请求协助。物业服务企业有破坏设施设备、毁坏账册等违法行为的，由公安机关依法处理。

第五章  业主委员会管理

第二十六条  业委会由业主大会选举产生，具体程序为：业主推荐→业委会筹备组审核→小区公示→大会选举→公布业委会人员→乡镇人民政府（街道办事处）备案并抄送县住建部门。 按照物业管理区域大小，业委会一般由3—5人（单数）组成（业委会主任一名，调解员一名，监管人员一名），小区业主达到2500户以上的，可增设两名业委会委员。

第二十七条  有下列情形之一的，不得作为业主委员会委员候选人：

（一）有违法犯罪记录的；

（二）被司法机关列为失信名单的；

（三）被公安机关认定串联、怂恿、参与违法活动造成恶劣影响的；

（四）处于法定限制被选举权或被业主大会依约限制被选举权的；

（五）不按期缴纳物业费的；

（六）其他认定不能担任业主委员会委员的。

第二十八条  业主委员会履行下列职责:

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督专项维修资金的使用；

（五）督促业主按时交纳物业服务费用；

（六）监督管理规约的实施；

（七）调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（八）劝阻业主或者物业使用人违法装饰装修房屋；

（九）积极支持物业企业依法履职，提升物业管理水平；

（十）业主大会赋予的其他合法职责。

第二十九条 业主委员会因履职不当作出违反法律、法规决定的，物业所在地的乡镇人民政府（街道办事处）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第三十条 业主委员会委员不得有下列行为：

（一）阻挠业主大会履行职责；

（二）转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件、资料；

（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章；

（四）法律、法规、规章规定的其他行为。

业主委员会委员违反前款规定的，由乡镇人民政府（街道办事处）调查核实后责令其暂停履行职责，并由业主大会决定终止其委员职务。

第三十一条  业主委员会开展工作的活动经费和业主委员会委员的工作补贴，经业主大会同意，可以从业主共有资金中列支，具体办法和标准由业主大会决定。业主委员会不得以任何方式向物业企业或其他主体获取。

第六章  业主管理

第三十二条  业主在参与小区物业管理中，应遵守以下规定：

（一）自觉遵守本小区管理规约；

（二）按时足额交纳物业服务费用；

（三）维护小区公共秩序，爱护小区环境卫生；

（四）不得占用物业共用部位种菜、堆码、停车，不得损毁物业公用设施设备；一楼或顶楼住户不得擅自占用小区绿化或在小区公共区域圈建庭院、违章搭建其他设施；

（五）严禁私拉乱接、乱建、乱晾、乱晒等行为；

（六）遵守房屋装修装饰规定；

（七）不得无证养犬；

（八）理性维权，合理反映诉求，不得通过任何渠道散播虚假言论、煽动闹事、非法聚众，不得以任何方式阻断道路和通道、堵截小区车位或损坏公私财产；

（九）树立社会主义核心价值观，遵从“仪陇有礼十二条”，争做文明市民。

第三十三条  业主未履行义务的，按照下列方式进行处理：

（一）业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应督促其限期交纳。经多次通过法定程序催收仍拒不交纳的，物业服务企业可向人民法院起诉追收。

（二）违反小区公共秩序、不爱护小区环境卫生的，由业主委员会或物业企业进行教育劝导，对影响恶劣的予以公示。

（三）对占用物业公共部位的，由物业服务企业督促限期腾退；逾期未腾退的，由物业服务企业上报社区，社区协调相关部门依法处理。对损毁物业公用设施设备的，业主须向物业服务企业按原价进行赔偿，触犯法律的由公安机关依法处理。

（四）对违规圈占小区公共区域或违章搭建的，由县综合行政执法局予以依法强制拆除,当事人负责原貌恢复。对业主乱晾、乱晒、私拉乱接的，物业服务企业应及时进行劝导纠正，相关单位应积极配合。

（五）业主饲养宠物须遵守卫生管理及防疫要求，不得散养；在限养区，由属地派出所牵头，物业服务企业和社区参与，定期对无证养犬等行为进行整治。

（六）中共党员、公职人员（含离退休人员）应积极发挥先锋模范作用，主动遵守物业管理规定。如有违反，执纪执法部门予以严肃处理。

第七章  无物业小区管理

第三十四条  无物业小区的管理主体按照C类物业服务标准进行管理，县住建部门给予业务指导。对具备一定规模，基础设施相对齐全的无物业小区，乡镇人民政府（街道办事处）应当组织、指导、协调召开小区业主大会，选举业主委员会，选聘物业服务企业实施管理。

第三十五条  乡镇人民政府（街道办事处）应牵头加强对无物业小区实施管理的属地社区或业主委员会进行考核，对不履职尽责的进行约谈，对相关责任人予以追责。

第三十六条  乡镇人民政府（街道办事处）应加强政策宣传，引导业主养成良好习惯，增强安全防范意识；积极对接消防、电力、燃气、供水等单位定期进行巡查，及时排除各类安全隐患。

第八章  奖惩运用

第三十七条  为规范物业服务企业管理，提升物业服务水平，依据《仪陇县物业管理工作考核办法》，由房地产服务中心、乡镇人民政府（街道办事处）、社区按A、B类标准对物业企业实施考核；乡镇人民政府（街道办事处）按C类标准对属地社区或业主委员会进行考核。

（一）A、B类物业小区年度综合考评各设置一等奖1名、奖励10万元，二等奖2名、奖励5万元，三等奖5名、奖励2万元，物业服务企业自行决定奖励资金分配。县人民政府对获奖集体进行授牌表彰。

（二）C类无物业小区年终综合评定达标率在85%以上的，一次性给予前5名社区或业主委员会2万元奖励。县人民政府对获奖集体进行授牌表彰。

（三）获得年度综合考评三等奖及以上的物业服务企业，优先推荐参加各类评先评优活动。

（四）建立全县年度优秀物业服务企业名单，并在政府门户网站公示，鼓励选聘单位在年度优秀物业服务企业名单中择优选择物业服务企业。

第三十八条 依据《仪陇县物业管理工作考核办法》，采取乡镇人民政府（街道办事处）、社区季度初评，县住建、房地产服务中心复核的方式对业主委员会开展年度综合评定 。

（一）优秀业主委员会设置一等奖1名、奖励5万元，二等奖2名、奖励3万元，三等奖5名、奖励2万元。业主委员会自行决定奖金分配。县人民政府对优秀业主委员会进行授牌表彰。

（二）对考评不合格的业主委员会，由乡镇人民政府（街道办事处）、社区责令整改；拒不整改且连续两年考核不合格的业主委员会，由乡镇人民政府（街道办事处）、社区依法启动改选程序，重新选举业主委员会成员。

第三十九条 建设单位、物业企业、业主委员会、业主任何一方不得侵害他人利益，不得以怂恿、煽动、挑头闹事，损坏财物，否则公安机关将予以严厉打击，对造成恶劣影响的坚决从严处理。因履职不到位，发生重（特）大责任事故，依法严肃追究相关单位及责任人的责任。

第九章  附则

第四十条  本办法中未尽事宜按照中省市物业管理相关法律法规执行。

第四十一条  本办法由县住建局负责解释。

第四十二条  本办法自2020年10月1日施行，有效期五年。